Новости
-
09.11.2009
Уважаемые посетители нашего сайта investpro.com.ua!
1. Все объекты, размещенные вами, отображаются на сайте ровно месяц с момента их добавления, после чего система их автоматически удаляет.
Большая просьба НЕ добавлять один и тот же объект раньше этого срока.
Проверить размещен ли ваш объект очень просто. Достаточно запомнить id-код вашего объекта, который отображается сразу же после добавления его и ввести его в поисковую строку.
2. По редактированию ваших объектов:
— если у вас возникла необходимость отредактировать ваш объект, разместив на нем более актуальную информацию или же вы допустили ошибку в описании, достаточно написать на e-mail: info@investpro.com.ua администратору сайта, с просьбой изменить указанную информацию или же добавить дополнительно фото, указав обязательно id-код вашего объекта. После чего ваш запрос будет обработан и в течении дня информация будет размещена (это может занять и 2 мин., все зависит от загрузки администратора в этот момент).
Для удобства использования нашего интернет-ресурса обязательно будут добавлены новые функции, в том числе, аккаунт для каждого пользователя для быстрого доступа к вашим объектам и самостоятельного редактирования информации.
Все дополнительные пожелания по усовершенствованию нашего сайта мы рады будем получить от вас.
С наилучшими пожеланиями,
Администрация
-
09.11.2009
Кабмин решил защитить покупателей жилья, введя ответственность за задержку со сдачей домов и повышение цен. Строители же уверены, что на практике это приведет к обратному эффекту. К чему в действительности следует быть готовым покупателям.
Наказние за срыв сроков сдачи объекта и повышение цен может привести к обратному эффекту
Ленивых хотят наказать…
Ранее «ФинЗах» писал о том, что указанная проблема особенно актуальна для молодых семей. Недавно «строительными срывами» озаботились и в Антимонопольном комитете Украины (АМКУ), который уже поддержал Кабинет Министров Украины. В ведомстве Александра Мельниченко недовольны «практикой безосновательного изменения сроков ввода домов в эксплуатацию».
Чтобы избавиться от вольностей компаний, АМКУ предлагает предусмотреть финансовую ответственность застройщика перед заемщиком за несвоевременную сдачу объектов. «Должны быть установлены четкие сроки осуществления Фондом (Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству — „ФинЗах“) перечисления предоставленных в кредит молодым семьям средств на счет застройщика для своевременного начала строительных работ», — отмечают в АМКУ.
По мнению специалистов ведомства, необходимо также запретить менять стоимость квадратного метра жилья после заключения договора с заемщиком, которая сейчас растет по мере приближения к завершению строительства. «Ведь такие изменения приводят к дополнительным расходам, на которые инвесторы не рассчитывали, заключая инвестиционное соглашение», — подчеркивают в АМКУ.
Дабы закрепить изменения законодательно, в структуре Александра Мельниченко считают необходимым внести изменения постановлением Кабмина N584 от 29 мая 2001 г. «О порядке предоставления льготных долгосрочных кредитов молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилье» (напомним, что некоторые изменения уже были внесены Кабмином).
«В сегодняшних экономических условиях, когда в стране фактически прекращено жилищное кредитование со стороны частных финансовых структур, прозрачная и эффективная деятельность Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству может быть едва ли не единственным „островком“ надежды для украинских семей и молодежи. Потому Антимонопольный комитет… будет добиваться того, чтобы профильное Министерство и Фонд нормативно урегулировали проблемные вопросы», — отметил и. о. председателя комитета Александр Мельниченко.
Правительство уже поручило Министерству по делам семьи, молодежи и спорта, а также Государственному фонду содействия молодежному жилищному строительству внести согласованные предложения по регулированию этих вопросов в нормативно-правовой базе.
Как уже писал «ФинЗах» ранее, рассчитывать на молодежный кредит могут молодые люди, не достигшие 35 летнего возраста, и проживающие в стесненных условиях. Взять займ можно с помощью двух программ, которые курирует Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству. В банках же условия куда более серьезные — крайне важна кредитная история заемщика.
… но никогда не накажут
Сегодня эксперты советуют правительству прежде, чем вводить какие-либо ограничения для застройщиков, задуматься над реальными причинами происходящего на строительном рынке. По мнению исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, существует целый ряд причин, по которым строительство объекта затягивается.
Одной из них является неудовлетворительная работа подрядчиков. «К примеру, если заказчик желает сэкономить и нанять компанию без опыта, но с невысокими расценками, то последствия могут самыми разными, вплоть до длительных переделок уже проделанной работы», — рассказывает «ФинЗах» г-н Борщ.
У банкиров нет отдельного специалиста, который смог бы оценить непосредственно на стройплощадке, реально ли выполнены все заявленные работы. Это предоставляет отличную возможность для застройщиков разворовывания средств покупателей.
Еще одной проблемой, которая может существенно повлиять на сроки сдачи дома — непродуманные договора с поставщиками строительных материалов, в которых зафиксирована четкая стоимость сырья. В случае курсовых колебаний, цены на материалы резко меняются, что заставляет застройщика заново пересматривать бюджет и заключать новые контракты.
Существенно затянуть сдачу дома в эксплуатацию может и геологическая особенность участка. Дело в том, что перед началом строительства жилого дома проводится так называемая разведка, во время которой сверлятся определенное количество скважин. После начала строительства могут быть появиться неприятные сюрпризы, когда обнаруживаются устья подземных рек, выработанные участки и прочие.
В этом случае проектанты вынуждены вносить коррективы, которые зачастую выливаются в усиление фундамента. Как правило, это не только существенно затягивает реализацию проекта, но и требует от застройщика дополнительных денежных вливаний.
Проблемы могут возникнуть и при введении дома в эксплуатацию. «К примеру, когда мы пытались подключить дом к существующим энергосетям, то местные власти посоветовали нам протянуть новую линию электропередач длинной в 40 км, аргументируя это нехваткой мощности у существующих сетей. Помимо свалившейся на нас головной боли, данный шаг требовал и значительных инвестиций в размере четвертой части стоимости проекта», — говорит руководитель одной строительной компании, попросивший не называть его имени. В результате, по его словам, компания взяла длительный таймаут, приобрела генерирующую установку и вынуждена была «тянуть линии».
Помимо того, длительное время занимает сдача дома в эксплуатацию, во время которой нужно получить свыше сотни подписей от различных государственных структур, а также заплатить большое количество «неформальных платежей».
По мнению старшего вице-президента ХК «Киевгорстрой» василия Можара, компания «с опытом» может оценить длительность строительства и включить в этот срок возможные риски. «Исключение составляют лишь форс-мажорные обстоятельства, к примеру, финансовый кризис, во время которого количество инвесторов сократилось в пять раз и многие застройщики не в состоянии строить былыми темпами», — подчеркивает он «ФинЗах».
По мнению Андрея Борща, в случае, если предлагаемые АМКУ изменения будут воплощены в жизнь, то многие строительные компании увеличат анонсируемые сроки строительства. «Если сейчас большинство из них берутся возвести здание в течение двух лет, то теперь процесс затянется на пятилетний срок», — говорит специалист.
Аналогичная ситуация будет наблюдаться и со стоимостью квартир, которые изначально выставят по завышенным ценам, что позволит застройщикам компенсировать все возможные траты (риски) на ближайшие несколько лет. В итоге молодые люди не смогут сэкономить на жилье дома, строительство которого только начинается. Следовательно, предложенные Кабинетом Министров изменения не смогут защитить инвесторов и от возможных рисков повышения цен на квадратные метры.
Риски не минимизированы
На сегодняшний день инвестировать в строительство еще непостроенного дома можно с помощью двух основных механизмов: через Фонда финансирования строительства и через покупку облигаций. Согласно первому варианту, потенциальный владелец квадратных метров в новостройке, должен перечислять средства за жилье в банк. Финансовое учреждение в свою очередь передает их строительной компании лишь после выполнения всех работ.
Однако, как отмечают некоторые эксперты, проблема заключается в том, что у банкиров нет отдельного специалиста, который смог бы оценить непосредственно на стройплощадке, реально ли выполнены все заявленные работы. Это предоставляет отличную возможность для разворовывания средств покупателей.
В итоге, когда все средства, необходимые для строительства дома перечислены, объект может быть готов лишь на треть. Более того, наличие финансистов-посредников ведет к удорожанию квадратного метра, что объясняется необходимостью оплачивать услуги «третьей стороны», что, как правило, ложится на плечи конечных покупателей.
Вторая схема предусматривает выкуп потенциальным владельцем недвижимости облигаций на сумму квартиры. Причем, согласно украинскому законодательству, наличие данных бумаг не дает право на владение конкретной площадью в объекте.
Проблема заключается еще и в том, что стоимость ценных бумаг диктуется рынком и если стройка замораживается, либо у застройщика начинаются проблемы, то вернуть вложенные в жилье средства практически нереально, поскольку продать облигации удастся лишь по очень низкой цене.
Денег нет, но есть план
Справедливости ради стоит отметить, что деятельность АМКУ и Кабмина может оказаться безрезультатной из-за банальной нехватки средств на реализацию программ молодежного кредитования. К примеру, по итогам 2008 г. на программу предоставления льготных долгосрочных кредитов молодым семьям с государственного бюджета было выделено 76,8 млн грн. Кроме того, 31,1 млн грн поступило в качестве возвратов от ранее предоставленных кредитов и еще 62,3 млн грн — из местных бюджетов. «Все это позволило 486 молодым семьям и одиноким молодым гражданам получить льготные кредиты на жилье», — говорят в Фонде.
На реализацию второй программы — частичной компенсации процентной ставки коммерческий банков в прошлом году было выделено 103,7 млн грн. В результате, ею воспользовались 675 семей и одиноких молодых граждан.
Однако в нынешнем году выдача кредитов оказалась под угрозой, поскольку, согласно Государственному бюджету на 2009 г., средства были предусмотрены лишь для программы компенсации процентных ставок по кредитам в размере 50 млн грн. Этих средств хватает лишь на выполнение обязательств по уже выданным займам.
Единственной надеждой потенциальных покупателей жилья, является поручение премьер-министра Юлии Тимошенко выделить на потребности молодых людей 100 млн грн. Однако будет ли осуществлена данная инициатива, покажет время.
В Государственном фонде содействия молодежному кредитованию не скрывают, что уже разработали альтернативный план получения средств для реализации жилищных программ. В частности, организация планирует создать некий компанию с уставным капиталом в размере 26,1 млн грн и стать полноценным участников фондового рынка, т.е. получать инвестиции, продавая ценные бумаги.
Компания также планирует выступать заказчиком строительства не только молодежного, но и другого жилья, что, по мнению, специалистов фонда, позволит зарабатывать дополнительные средства для молодежных программ.
Впрочем, не исключено, что данные планы также останутся лишь на бумаге. С одной стороны, это связано с затянувшимся финансовым кризисом, который больнее всего ударил по строительной отрасли: а, значит, привлечь украинских инвесторов будет практически нереально. Иностранные же компании, скорее всего, не станут вкладывать средства в государственное учреждение, которое ранее не занималось подобным видом деятельности.
Источник: SV Development
-
09.11.2009
Отказаться от поручительства даже в условиях кризиса невозможно. Напротив. Многие заемщики, которые потеряли привычные источники заработка из-за кризиса, сейчас не в состоянии платить по своим обязательствам. Рассчитываться по долгам за них будут вынуждены поручители, которые несут такую же ответственность по кредиту, как и заемщик, пишет ua-banker.com.
Поручительство является одним из эффективных способов обеспечения выполнения кредитных обязательств. В соответствии со ст. 553 Гражданского кодекса Украины по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором должника отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или частично.
Практически данный способ обеспечения кредитного обязательства состоит в привлечении третьего лица — поручителя — к кредитному обязательству, которое возникло между банком-кредитором и заемщиком-должником. На практике, как правило, поиск поручителя возлагается на должника- заемщика. В большинстве случаев между банком-кредитором и поручителем оформляется двусторонний договор поручительства.
В этом случае должник-заемщик не является фигурантом двусторонних отношений. Вместе с тем, не будет нарушением ситуация, когда оформляется и трехсторонний договор: банк-кредитор — должник-заемщик — поручитель. Но в любом случае договор поручительства не может быть оформлен без ведома должника-заемщика.
Основанием возникновения поручительства является договор. Одностороннее обязательство лица, в том числе в пользу банка, отвечать за неспособность должника выполнять свои кредитные обязательства не может быть признано основанием возникновения правоотношений поручительства до тех пор, пока это обязательство не принято банком-кредитором, причем в той же форме, что и само обязательство. Так, письменной форме обязательства должен соответствовать письменный ответ банка-кредитора.
Не могут иметь веса поручительства сообщения и справки о высокой платежеспособности должника, аудиторские заключения алогичного содержания, рекомендации и другие документы и принятые кредитором, но не устанавливающие непосредственно обязанность отвечать за несостоятельность должника.
Обязанности поручителя сводится к его ответственности перед кредитором должника за исполнение последним своего обязательства. То есть поручитель не считается обязанным исполнить кредитное обязательство должника. Он лишь несет ответственность в случае, если кредитное обязательство окажется невыполненным.
Договор поручительства обеспечивает только действительное обязательство. Это означает, что на момент подписания договора поручительства уже должно быть кредитное обязательство между банком-кредитором и заемщиком-должником. Зависимость поручительства от судьбы основного обязательства означает, что без основного обязательства поручительство просто не может возникнуть, а возникнув, должно с прекращением основного обязательства, например, в силу недействительности или исполнения, немедленно прекратиться. Такую особенность называют акцессорностью или придаточностью поручительсва. Более наглядно это можно сформулировать так: обязательство, возникающее из поручительства, есть как бы второй слой, наложенный на первый (кредитный), или дополнение к другому обязательству (между банком-кредитором и заемщиком-должником). Это дополнение может возникнуть одновременно или позже кредитного обязательства.
На практике очень часто возникает вопрос о крайнем максимальном строке установления поручительства. Прямого ответа на этот вопрос в Гражданском кодексе Украины нет. Судебная практика преимущественно ориентирует, что это день, предшествующий дню наступления обязанности исполнить основное обязательство. Ни в день наступления обязанности исполнить обязательство, ни тем более на следующий день поручительство по кредитному обязательству уже не может быть установлено. Это и понятно, поскольку вне зависимости от судьбы основного обязательства — будет ли оно надлежащим образом исполнено или не нет, не может быть достигнута цель поручительства: им нечего будет обеспечивать. Согласие третьего лица оплатить чей-либо долг, полученное кредитором после того, как наступило обязательство этот долг платить, есть принятие на себя чужого долга. А это уже не поручительство.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая оплату основного долга, процентов, неустойки, возмещение убытков кредитора, если иное не предусмотрено договором поручительства. Это означает, что общий размер ответственности поручителя может быть уменьшен по сравнению с объемом ответственности основного должника, но ни в коем случае не увеличен.
Действующее законодательство предусматривает презумпцию солидарной ответственности поручителя и должника перед кредитором. То есть, если договором поручительства не предусмотрен вид ответственности поручителя и должника, они несут солидарную ответственность перед кредитором. Вместе с тем, они вправе предусмотреть в договоре поручительства и субсидиарную ответственность поручителя. В этом случае солидарная ответственность предусматривает, что в случае невыполнения основного обязательства кредитор имеет право требовать исполнения обязательства в полном объеме или частично как от должника, так и от поручителя, либо одновременно от обоих.
Если требование было предъявлено в полном объеме к поручителю, он обязан удовлетворить его и тогда он становится кредитором по отношению к должнику. Если требование было предъявлено к поручителю и должнику одновременно, кто-либо из них может удовлетворить его как в полном объеме, так и в определенной части.
При субсидиарной ответственности кредитор обязан сначала предъявить требование к должнику. И лишь в случае, если он ее не удовлетворит, он вправе требовать выполнение обязанности от поручителя.
Источник: SV Development
-
09.11.2009
Инфляция на Украине за 10 месяцев 2009 года достигла 10,1%, превысив таким образом на 0,6% годовой прогноз, заложенный в госбюджет, — 9,5%.
«В октябре по отношению к сентябрю повышение цен на потребительском рынке составило только 0,9%. В целом по итогам 10 месяцев потребительские цены сформировались на уровне 10,1%», — говорится в сообщении пресс-службы Министерства экономики.
Всемирный банк считает, что инфляция в нынешнем году будет равна на Украине 13,4%, передает РИА Новости. В сентябре по сравнению с августом она выросла на 0,8%.
Источник: SV Development
-
09.11.2009
Риэлторы Днепропетровска в течение нескольких лет хотят объединиться, чтобы выработать единые для всех, правила поведения на рынке недвижимости.
До сих пор каждое агентство недвижимости работало по своим правилам, что влекло за собой приход непрофессионалов, а порой и просто непорядочных агентств.
Не существовало никаких нормативных актов, которые бы регламентировали риэлторскую деятельность, их взаимодействия с банками, взаимоотношений с недобросовестными коллегами, передает новостной портал СМИ Днепропетровск.
Недавно в силу вступило Постановление правительства «О создании местных и региональных отраслевых советов предпринимателей», которое предусматривает создание отраслевых советов в разных сферах предпринимательской деятельности, в том числе в риэлторской. Таким образом, риэлторы получили возможность быть представленными в Совете предпринимателей при Кабинете министров и в отраслевых советах, которые созданы при министерствах и ведомствах.
Как сообщила виктория Логутенко, президент общественной организации «Днепропетровская ассоциация специалистов по недвижимости», первый вице-президентом Всеукраинской общественной организации «Украинская Гильдия Риэлтеров» в интервью изданию «Недвижимость в движении», в целях защиты интересов риэлторов при поддержке Управления регуляторной политики и предпринимательства Днепропетровского горсовета было проведено организационное совещание по созданию городского отраслевого совета предпринимателей — участников рынка недвижимости. В состав совета вошли представители днепропетровских агентств недвижимости, юридических фирм и общественных профессиональных организаций. На данный момент, документы, связанные с организацией такой структуры, ждут своего визирования.
виктория Логутенко уверена, что, только объединившись, можно обеспечить контроль за подготовкой и реализацией законодательства, направленного на цивилизованное развитие риэлтерского бизнеса, в результате чего выиграют все: и риэлторы, и потребители рынка недвижимости.
Источник: SV Development